住み替えで気になる住宅ローンの残債
「家族が増えて家が手狭になった」「転職したのを機に、新しい職場の近くに引っ越したい」など、住み替えを考えるタイミングは人それぞれ。しかし、今の住まいの住宅ローンをまだ完済していない場合、皆さん気になるのは住宅ローンの残債でしょう。そこで今回は、住み替え時の住宅ローンについてお話しします。
まず、住宅ローンを返済中の住まいを売却して住み替えを検討するとき、どのような点に注意すべきだと思いますか？
住宅ローン返済中の住まいには抵当権が設定されているのはご存知の通りです。この抵当権を抹消しない限り、皆さんが住まいを売却することはできません。抵当権を抹消するためには、住宅ローンを完済する必要があります。
査定の結果、住宅ローンの残債を住まいの売却査定額が上回れば、住まいを売ったお金で住宅ローンが完済できるため、抵当権が抹消できます。逆に、住宅ローンの残債が住まいの売却査定額を下回った場合、住まいを売ったお金だけでは住宅ローンが完済できません。この場合、貯金などの自己資金があればそれを不足分に充当することで抵当権を抹消できます。
でも実際のところ、新しい住まいのための頭金など、住み替えにはまとまったお金が必要になります。住宅ローン完済に充てる余裕がない場合も多いことでしょう。そんな時に活用できるのが「住み替えローン」です。
住み替えローン
住み替えローンは、いまの住まいを売っても残ってしまう住宅ローンの残債と、新しい住まいを購入するための住宅ローンを、合わせて借り入れすることができる住宅ローンです。
例：いまの住まいを売り、2,500万円の新居を購入する場合
たとえば、いまの住まいには2,000万円のローンが残っていたとします。しかし、いまの住まいの査定額は1,500万円なので、500万円のローン残債が発生することに。不足分の500万円と新居の代金2,500万円の合わせて3,000万円のローンを組むのが住み替えローンです。
住み替えローンを組むことができれば、手持ち資金を捻出することなく借り換えが可能になります。ただし、いまの住まいの残債分を合わせてローンを組むことになるため、住み替え後の返済計画に無理が生じないか、慎重に検討する必要があります。
※売却査定額と実際の売却価格は相違しますが、売却査定の段階で住み替えローンの資金計画をしっかりと把握しておくことが、住み替え成功の鍵となります。
ダブルローン
いまの住まいの住宅ローンを返済しながら、新たにローンを組む方法もあります。それが「ダブルローン」です。“二重ローン”とも呼ばれており、銀行のローン審査は厳しめになります。
たとえば、いまの住まいの住宅ローン残債が1,500万円で月々8万円の支払いをしていたとします。この状況から、新たに3,500万円の新居を購入しようとした場合、1,500万円の残債が新居の費用に上乗せされ、結果として5,000万円相当のローン審査と同等の扱いに。これが、ダブルローンが通常のローン審査より厳しめになる理由です。
また、ローン審査が通ったとしても返済期間が延びたり、月々の返済額が上がってしまうのは間違いありません。負担増に見合う手段か否か、利用する場合はよく検討した方が良いでしょう。
別の名義でローンを組む
いま返済している住宅ローンの名義はご主人様でしょうか？それならば、ご主人様以外の名義で新たにローンを組む方法もあります。
たとえば、パートナーの方にも収入があれば、パートナー様名義でローンを組める可能性があります。もちろん、パートナー様に定職のあることが前提です。勤務先や勤続年数、年収などを考慮した上で、住宅ローンを審査してもらいます。
もしパートナー様の住宅ローン審査が通れば、いまの住まいを売却せずに賃貸物件として貸し出す手段も。貸主となって、賃貸で得た家賃を元々の住宅ローンの返済に充てることが可能になります。
まとめ
住宅ローンの残債が残っていても、新居を購入するための方法はいくつもあります。どのような条件を重視した審査が行われるか、そして、どのような住宅ローンが組めるのかは金融機関によって異なります。
ライフスタイルの変化や様々な事情によって、住み替えを考えるのは自然なことです。「住宅ローンが残っているから」と諦める前に、金融機関や不動産会社などプロに相談してみましょう。
住み替えローンは、いまの住まいの売却を優先する「売り先行」と、新居の購入を優先する「買い先行」によっても変わってきます。どちらで進めるべきかなど、それぞれの売主様に最適な方法を提案いたしますので、ぜひ当社にご相談ください。
